租客不繳租金又賴著不走,怎麼辦?

2021-08-03 163
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租客不繳租金又賴著不走,怎麼辦?

疫情影響了許多人的生計,之前發表過文章,當房客無力繳納房租時,對房東主張減少租金或違約金的方法。
今天如果立場對調,身為房東,面對遲遲不繳租金的房客,又該怎麼辦呢 ?

前一篇「COVID-19來勢洶洶,可以主張減少租約或違約金酌減嗎?」站在租客的角度,針對無力繳納房租時,對房東主張減少租金或違約金的方法。
今天如果立場對調,身為房東,面對遲遲不繳租金的房客,該怎麼辦?

 

一、民事途徑

(一) 催告對方

首先,要催告對方限期繳租金(例如:請收到訊息的七日內,盡速繳納租金 7,000元)。

催告的方式可以是LINE訊息、簡訊、電話或email,比較沒有爭議的作法是寄發存證信函。

如果期限到了,對方仍然沒有繳租金,且欠繳租金達到兩個月(如果有押金,要扣掉押金後達兩個月租金比較保險),此時房東可以向租客主張終止租約,方式一樣不限,但透過存證信函的方式較為妥適。

P.S租賃契約在法律上屬於繼續性契約,法律規定的用語是終止,而非解除。但即使使用解除的字眼,仍然不影響要跟對方結束租約的法律效果。

(二) 申請鄉鎮市區公所的調解

如果不想馬上採取提告的方式,可以考慮向當地的鄉鎮市區公所申請調解。許多縣市(例如高雄市)都有提供線上申請的服務。

(三) 提告民事訴訟

1、租金或違約金

由於一般民事訴訟,從起訴到一審判決,平均需耗費半年到一年的時間。

如果租客已經偷偷搬離,收回房屋並無困難的情況下,房東可以考慮先向租客戶籍地(租約通常會記載租客的地址、身分證字號)的法院,聲請核發支付命令,取得支付命令後,再直接向法院聲請強制執行租客名下的財產。

2、房屋或土地

如果今天是租客賴在房屋或廠房等不動產上面不走,此時房東僅能採取向法院提出民事訴訟的方式,主張返還租賃物或遷讓房屋。等判決確定後再向法院聲請強制執行,透過公權力進入房屋內,強迫租客搬離。

如果租賃契約有經過公證,租約到期後房客仍不搬走,此時房東可以免去訴訟程序,直接向法院聲請強制執行對方積欠的租金或占用的房屋。

 

二、刑事或其他途徑 

1、竊占罪 ?

無論租客是因為欠繳租金或者租約到期後佔用房屋不搬走,基本上都不會構成竊占罪。

因此房東不應選擇報警或提出刑事告訴的方式,否則可能成立誣告。

2、斷水斷電或直接換鎖 ?

如果房東採用較為激烈的手段,例如斷水斷電、強行換鎖等方式,逼迫租客搬走,此時房東很可能成立強制罪或侵入住居罪,得不償失。

 

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