案例事實簡述：

甲於102年時曾以新台幣近900萬元，向乙購買坐落於新北市的A建物及B土地，甲嗣於三年後將前開A建物及B土地準備出售給丙，詎料，丙於買賣行前工作準備，就A建物及B土地進行「面積丈量」後，發現，A建物之測量面積與A建物登記謄本上之面積不符，丙請地政士告知該管地政機關，並經地政機關測量後，乃以公函更正A建物原登記之面積，使得A建物之面積短少近17平方公尺。丙進而解除與甲之買賣契約，試問這時候甲應得向誰求償??

一、甲先向乙提起訴訟，後再向地政機關提起國賠訴訟

• 甲向前手乙提起訴訟求償，法院亦判決前手乙應負賠償責任，但於強制執行階段，卻因前手乙僅有部分財產可供執行，僅少部分滿足甲因A房屋面積短少所致之損害。
• 甲於是再次向地政機關提起損害賠償之訴，而甲請求計算損害的方式，是依社會通念及買賣習慣，以整筆不動產之買賣價金是以XX萬元/平方公尺(或坪)來算，故計算損害時，應「以短少的面積除以總面積」X「向前手乙給付的買賣價金」來計算因地政機關測量錯誤所致的「溢付價金損害額」。

二、法院對於甲計算損害方式的意見

(一)一審法院贊同甲的計算方式

一審法院認為：「甲所受損失，既為信賴房屋登記面積所溢付之價款，自應以房屋登記面積錯誤增加之比例，計算其溢付之價款數額，毋庸先扣除土地價值。故原告主張以短少面積除以原登記總面積所得商數，再乘以原總價 金計算其溢付之價款，並扣除強制執行程序中已獲清償之 數額計算其實際損失，應屬可採。」，並判決甲勝訴。

(二)二審法院不贊同甲的計算方式

1.筆者為地政機關提出的上訴答辯

(1)損害間的因果關係問題

• 因地政機關測量A房屋面積錯誤是自建物第一次測量時即已存在，經數十年後，自甲買受A房屋時，因前手乙未依契約約定之房屋面積範圍交付，甲未實際確認系爭房地面積範圍即為受領，應認為是甲發生溢付價金損害的『最近原因』，所以應認為地政機關的測量、登記錯誤行為與甲溢付價金損害間，不具相當因果關係(責任成立之相當因果關係)。」
• 這樣的理由在於，地政機關測繪、登記之前行為、與甲乙買賣之後行為，其條件因素或原因及結果，相隔數十年，市場等客觀環境差異甚大，且甲因此對其前手乙尚有債務不履行及物之瑕疵擔保之權利主張，故根本上難以認為地政機關系爭測繪、登記錯誤行為與肇致甲溢付價金損害，兩者間具有責任成立之相當因果關係存在。

(2)房地價格可以拆分

• 因房地價格實際上得透過不動產估價方法予以拆分(可參《不動產估價技術規則》第98條至第106條規定。

• 不動產市場交易常情，雖為求降低交易成本及便捷，以房屋登記坪數作計算總價之方法，但這與房地結合所形成之總價，通常係來自於土地之貢獻之經驗不同，位於城市土地通常伴隨社會環境發展而增值，反觀房屋本身之價格則會隨著時間折舊。

• 房地價格之拆分於理論及實際上均可行，尤其本件A房屋是舊式公寓，房屋折舊高，而基地持分坪數大，在法律上於損害範圍之計算上即不得不予以分別論計。

2.二審法院的意見

有關損害的計算應把房地價格拆分的部分，二審法院指出：「地政機關係就系爭房屋面積登記錯誤，致甲受有溢付買賣價金之損害，就系爭房屋坐落基地之登記並無錯誤，故上訴人就被上訴人所信賴之系爭房屋登記面積減少部分予以賠償，即足以填補其損害。」所以地政機關雖然仍然要賠償，但在不動產登記特殊國家賠償的制度設計下，地政機關要擺脫賠償責任相當困難，能夠少賠其實就是算贏了。

三、另外一個問題，求償對象

大家有發現甲是先向前手求償，求償不足部分才又向地政機關請求國賠。但實際上，是否一定要先向前手求償，求償不足才能向地政機關求償?

對於這個問題：

(一)法院的答案是肯定：因為最高法院提到：「苟請求人因地政機關之登記錯誤所受之損害，得自他人處獲得財產權之填補時，即應將該項得以填補之財產權扣除，以計算其實際所受之損害。」，白話的意思是說如果被害人在法律上有權利向地政機關以外的第三人獲得財產上的損害填補，則應該扣除，使得向地政機關請求損害賠償。所以，如果被害人得向「第三人請求損害賠償」，卻未為之，則此時應認「並無發生損害」。

(二)筆者的意見則認為否定：

1.從我國不動產登記制度來看，是結合了德國的權利登記制及澳洲的托倫斯登記制度，因此，我國仿照澳洲設有登記儲金制度(參《土地法》第70條規定)，所以是具有類似「責任保險」的概念，所以最高法院認為地政機關因為於賠償後無法再向其他人求償，而有特別保護必要的理由，應不成立。

2.《土地法》第68條並未設有此項限制。