房屋漏水被稱為「房地產糾紛之王」。它不僅破壞裝潢、滋生壁癌，更往往演變成鄰居間的惡夢。身為律師，我們常看到許多當事人因為不知如何處理與鄰居間之糾紛、不知如何主張自己的權利而錯失蒐證良機，或是誤判責任、低估了訴訟成本。

究竟發現漏水時，法律上該如何自保？以下整理出實務上的關鍵處理邏輯。

一、 第一步：責任歸屬的法律判定

判斷漏水案件的責任，必須先釐清「水是從哪裡來的？原因是什麼？誰有管理控制權？」。

漏水責任主要分為以下三種情況：
 

（一）專有部分漏水（樓上住戶或屋主的責任）：

1. 通常狀況：浴室防水層老化、地面未作防水、管線破裂（熱水管、排水管、洗衣機排水）、自行裝修造成破壞
2. 若經專業檢測確認屬上述情形，樓上住戶須負：修繕義務（避免損害擴大）、損害賠償責任（天花板、油漆修繕、木作毀損、家具受損、專業鑑定費、清潔費）。
3. 法律依據：

• 民法第 184 條（侵權行為）
• 民法第 191 條（工作物所有人責任）

（二）共用部分漏水（管委會的責任）：

1. 通常狀況：大樓外牆滲水、或是公共管線（頂樓、公共管道間）破裂、頂樓伸縮縫、屋頂防水、結構裂縫造成雨水滲入。
2. 若經專業檢測確認屬上述情形，管理委員會須負：修繕義務（費用由公共基金支付）
3. 管委會是否負其他損害賠償責任（如家具毀損、天花板損壞、重做費用等）：取決於管委會是否有過失，如管委會接獲漏水通報卻延宕不處理、未定期進行公共管線維護或檢查，才得請求管委會針對其他損害負責。
4. 法律依據：公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項、民法第 184 條

（三）原因不明或雙方均無過失：

1. 通常狀況：查不出原因、純粹是管線自然老化（非人為破壞）、鐵管鏽蝕、混泥土本身材料老化
2. 通常由雙方共同負擔修繕費用。

二、 鄰居拒絕開門檢查怎麼辦？

這是最棘手的情況，你發現漏水想確認漏水原因、或進行維修，但樓上鄰居堅稱「我家沒漏水」、拒絕配合檢測、更不願意處理，此時又該怎麼辦？

（一）依公寓大廈管理條例第6條規定：「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕」。

（二）若對方拒絕，通常建議可先寄發存證信函告知法源依據與損害擴大的責任風險。

（三）聲請鄉鎮市公所進行調解或於區分所有權人會議上提出。

（四）若對方仍置之不理，則可向法院提起「容忍進入修繕」之訴。

三、 注意訴訟前的「成本效益」評估！

• 這是許多律師不會主動告訴你，但卻最重要的事：漏水官司，通常打的是「鑑定費」。

• 如果進入訴訟程序，法官通常不具備工程專業，因此會委託專業單位（如建築師公會、土木技師公會）進行鑑定，而這筆「司法鑑定費用」往往高達新台幣 10 萬至 20 萬元以上，有時甚至比修漏水的費用還貴！

• 雖然勝訴方可以要求敗訴方負擔裁判費與鑑定費，但若漏水原因複雜（例如雙方都有責任），費用可能需要分攤。

• 因此，陳瑀律師提醒：在提告前，務必請專業律師評估勝訴機率與經濟效益。

四、 陳瑀律師建議的標準處理流程（SOP）

• 完整蒐證： 拍攝漏水照片、影片，紀錄漏水頻率（如下雨天才漏或是全天都漏）。

• 修繕估價： 可先請水電師傅初判漏水原因，並開立修繕估價單，將損害「量化」。

• 調解先行： 透過區公所調解委員會或律師發函協商，盡量在訴訟前達成和解，省下高額鑑定費與時間成本。

• 專業介入： 若必須走上法院，請委任律師協助釐清因果關係與損害賠償範圍。

結語

漏水案件雖然常見，但其中的舉證責任分配與攻防細節卻相當繁瑣。若您正深陷漏水糾紛的泥沼，或是對於責任釐清感到困惑，陳瑀律師可提供您專業的法律協助。

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