我的鄰居有權占用公寓屋頂加蓋鐵皮屋嗎？～如何決定傳統公寓樓頂平臺使用權的歸屬～

◎陳奕安律師

住在傳統公寓的人經常面臨屋頂被頂樓的住戶加蓋房屋霸佔的困擾，這往往會再衍生出公共設施放置、修繕，或造成漏水等問題，所以我經常面臨這樣的諮詢。簡單來說，這個問題要回歸「買賣契約」、「分管契約」如何約定，或檢討有無成立「默示分管契約」的可能性。

一、原則

公寓大廈管理條例第7條明定「公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造」是共用部分，且不能約定限由特定人使用。依這條法律，「原則」上各住戶對樓頂平臺都有使用權，且各住戶使用共用部分時，要依共用部分設置的目的合理使用。

二、例外

但在某些情況下，可能不見得如此。因為84年6月28日公布的公寓大廈管理條例第43條（現第55條第2項）曾規定「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。」因此這些例外與隨之而來的爭議，最常出現在於公寓大廈管理條例公布施行（84年6月28日）前取得建造執照的公寓上。常見這類老公寓的樓頂平臺由最高樓層住戶單獨使用的情況。這情況是否合法，至少要從以下因素判斷：

1. 建商對全體住戶的買賣契約中，都已明文樓頂平臺由最高樓層住戶單獨使用。
 

早期預售屋買賣契約可能會明文約定樓頂平臺由最高樓層住戶享有使用權。有司法實務見解認為，若建商對全體住戶的買賣契約中有此類明文，則公寓樓頂平臺由最高樓層住戶單獨使用，並無問題。

2. 全體住戶簽過同意書，同意樓頂平臺由最高樓層住戶（或特定住戶）單獨使用。

司法實務見解有認為這類同意書為「分管契約」，分管約定如無違法或無效的情事，建物全體住戶應受分管契約拘束（當然，若是公寓大廈管理條例公布施行後才取得建照的建築物，就不能再用『分管契約』將屋頂約定為專用部分了）。

3. 默示分管契約

住戶之間雖然沒有簽署過書面的分管契約，但實際上早已劃定使用範圍，對各自占有管領的部分，互相容忍，對於他住戶使用收益，各自占有的部分，也不加干涉，且已持續多年無人有異議。若有以上情形，即可能成立「默示分管契約」。

單純的沉默不會成立「默示分管契約」，因為單純的沉默有可能只是不願與住戶起爭議，迫於無奈才單純沉默不加制止，這並不是默許同意使用。不過「單純的沉默」與「默示分管契約」在外觀上相當類似，在訴訟上通常會成為雙方爭執的關鍵。

三、有使用權，難道就能為所欲為？

縱然特定住戶因為買賣契約有約定、有分管契約或成立默示分管契約而有樓頂平臺使用權，但也不代表有使用權的住戶可以隨心所欲在上加蓋建築物。司法實務見解有認為將共用部分約定給特定人專用，還是要「本於該部分的本來性質、構造使用，且無違共有物使用目的」，才算合法。所以若有使用權人在樓頂平臺上加蓋房屋，還是有可能因為違反樓頂平臺原本的設置目的與影響結構安全等因素，而被其他住戶提告拆除。