第一步：檢視買賣契約與不動產現況說明書中的滲漏水描述

當您發現房屋有漏水問題，首先應確認成屋買賣契約及不動產現況說明書中對於「滲漏水狀況」和「漏水位置」的描述。如果這些文件中勾選「無滲漏水」，或是記載的漏水位置與實際情況不符，您就有權依據瑕疵擔保責任要求賠償。
 

關於「依現況交屋」的特別注意

有時賣方會在契約中加入「依現況交屋」的條款，這是否意味著賣方可以免除瑕疵擔保責任呢？根據司法實務的判例，「依現況交屋」通常只適用於買賣雙方已明確知悉的瑕疵，比如室內裝潢、增建等外觀上的問題。而像房屋傾斜、結構不安全、漏水、海砂屋等隱藏瑕疵，由於這些問題不是肉眼可立即發現，因此賣方依然需要負擔瑕疵擔保責任。

「現況交屋」條款僅適用於已知的瑕疵，無法涵蓋隱藏的或未知的問題。
 

第二步：發現漏水後立即通知賣方

一旦發現房屋漏水，應儘快通知賣方。根據《民法》第356條的規定，買方有責任及早告知賣方。為避免未來產生爭議，建議採取「存證信函」或「律師函」等書面通知方式，以確保證據確鑿。這樣做能避免未來賣方聲稱未收到通知，或雙方對通知時間點發生爭議。

第三步：確認漏水責任歸屬

在處理漏水問題前，應委託專業抓漏公司進行檢查，並提供書面意見，釐清漏水的責任歸屬。尤其是如果您曾在交屋後進行裝潢，則需判斷漏水是交屋前的問題，還是因施工造成的問題。如果漏水是房屋結構本身的瑕疵，則賣方需負責。如果是大樓外牆裂縫造成，應請管理委員會修繕；若無管理委員會，則修繕費用應由全體住戶按比例分擔。

第四步：在六個月內向賣方提出訴訟或求償

在確認漏水責任後，若賣方應對漏水問題負責，買方應在通知賣方後六個月內，向其提出解除契約或減少價金的請求。如果賣方故意隱瞞漏水瑕疵，這六個月的限制則不適用（依據《民法》第365條）。有些賣方或仲介可能會假裝願意協商，故意拖延至超過六個月的期限，因此，買方應特別警惕這一點。

若買方在交屋後五年內仍未發現或未能及時通知賣方漏水問題，則最晚應於五年內提出訴訟以主張權利。
 

結論

這些步驟可以幫助您更好地了解房屋漏水問題的法律求償流程，並確保您能夠有效維護自身權益。專業律師 的協助可以讓求償過程更加順利。

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