好不容易找到理想的租屋，房東卻突然表示想要提前終止租約，讓人忙腳亂，臨時又找不到租屋處，遇到這種狀況時，身為房客的你要如何保障自身權益？如果你是房東，房客卻突然表示不想繼續承租了，臨時也找不到其他承租人，又該怎麼辦？

Step1：此時應該先檢視雙方簽署的租賃契約是「定期租賃契約」還是「不定期租賃契約」？

(一) 定期租賃契約：指租賃契約中明確訂有一定存續期間。

(二) 不定期租賃契約：依民法第422條規定，房屋租賃契約如果超過1年之租期，且並未訂立字據等書面，則視為不定期限之租賃。

Step2：若為不定期租賃契約，則原則上一方可以隨時終止租約，但有例外。

(一) 依照民法第450條規定，租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

(二) 也就是說一方可以隨時終止租約，但應依租金，是以星期、半個月或一個月定其支付之期限，以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知他方。

(三) 但若是承租人對於房東之通知不予理會，仍然繼續依約繳納房租，房東原則上就無法強制要求終止租約，除非有以下例外情形，才可以終止契約並要求承租人返還房屋：

符合土地法第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時」。

 Step 3：若為定期租賃契約，則原則上不得提前終止契約，但有法院見解認為，願意認賠者，仍得提前終止契約。

(一) 原則上是不能提前終止租約的，除非合約中有得提前終止租約之約定，或承租人有違反法律相關規定之情形，如違反租賃物使用收益的方法、遲繳租金、違法轉租等（民法第438條、第440條、443條)，始能片面終止租約。

(二) 有法院見解認為，如合約中並無得提前終止租約之約定，但一方表示願意賠償損失，即得於期限屆滿前終止租賃契約，毋庸徵得他方同意，若對於損害賠償金額有爭執，得循訴訟程序解決。（最高法院18年上字第2001號判例、最高法院89年台上字第1333號裁定、高等法院88年重上更(一)字106號判決、台中高分院97年上字第87號判決意旨參照）

(三) 但近來亦有不同之見解，認為只要沒有約定或法定之終止事由，是不能隨意終止定期租約的（台灣高等法院台中分院106 年上字第495號判決、最高法院99年度台簡上字第20號判決參照），

Step 4 提前終止租約之損害賠償

(一) 出租人因承租人提前終止租約，得請求：

1. 若租約中有約定違約金，則可請求違約金。

2. 因系爭租約期前終止所生之損害，即合理出租期間之每月租金。

但不得請求剩餘租期之預期租金收益，因為實務上認為出租人因提前終止租約所受之損害為信賴利益而非履行利益，否則承租人提前終止租約並無實益，且租約終止後因承租人亦無法再使用租賃物，出租人亦無從依業已終止之租約繼續受領租金，故出租人僅得請求合理出租期間之租金，台中高分院97上字第87號判決、台中地方法院95年訴字第1612號判決參照）；

(二) 承租人因出租人提前終止租約，得請求：

1. 若租約中有約定違約金，則可請求違約金。

2. 損害賠償（通常會要求房東給付相當於一個月或兩個月租金的金額作為損害賠償）。

小結：

原則上定期租賃契約是不得提前終止的，但有法院認為只要想要提前終止合約的一方，願意認賠違約金、他方損害，仍然可以提前解約，至於雙方損害賠償縱使談不攏，也不影響提前終止合約之效力。

陳瑀律師

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