以不動產實務經驗協助買方與仲介、地政士及賣方談判

張捷誠 律師
發表時間:2022/07/19 01:35 974 次瀏覽

壹、不動產買賣實務上關於產權調查的重要性

一、有買賣不動產經驗者,必定不想買到有瑕疵之不動產,不論是物的瑕疵(例如漏水、壁癌、白蟻等)或權利瑕疵(如二胎抵押權、租賃等)。而不動產仲介於接受委託時,即會初步與賣方就委託標的物之產權狀況做一調查,通常會做成「產權調查表」,記載不動產上的權屬資料、包括主建物、附屬建物、公共設施、他項權利內容等。

二、產權調查後,不動產仲介開始帶看銷售,並撮合有意願之買方能否達到賣方的條件。但在斡旋談判後,如雙方達成共識,有一角色即會加入,也就是不動產仲介所找來的地政士,實務上地政士並非多是買賣雙方自行找來,因為涉及信任度,以及買方貸款條件等各項評估,實質上不動產仲介在邀請買賣雙方到場簽約前,其實就已經請地政士與他熟悉的銀行評估買方條件,以提高簽約成功的機率及交易流程的順暢。但地政士或不動產仲介在簽約前,還有一件重要的事情,就是「再次確認產權狀態」。因為賣方委託不動產仲介銷售後,權狀與印鑑證明仍在其手上,所以是有可能「委託時」與「簽約時」的產權狀太是不一樣的。這個動作其實非常基本且重要,因為能避免有心的賣方,故意隱瞞不說,拉買方下水,使得買方可能須先負擔一部分資金來作解套及避免交易破局。常見的情況,就是賣方設定私人二胎抵押權。

貳、簽約後才發現不動產有私人二胎抵押權的買方

一、本次協助的案例就是因為知名品牌的不動產仲介、地政士犯了沒有在簽約前再次作產權調查的「低級失誤」(另外常見情況是賣方拖延不交出權狀與印鑑證明而發生二胎抵押權),以及賣方故意不告知的情況下,導致交易產生糾紛的狀況。另外,買賣不動產時,地政士於簽約時,速度其實非常快,若非有數次交易經驗,甚至發生糾紛,大部分的買方或賣方其實並不會完全詳細知道條款的內容。

二、買方遇到上開情況後,前來諮詢。買方提到不動產仲介、地政士為了解決自己的失誤,提出以「履保指示出款給二胎抵押權人(也就是賣方的債權人)」作為二胎抵押權人先行塗銷抵押權的條件。因為實務上如果有二胎抵押權,將會嚴重影響買方貸款銀行的作業,所以如何讓賣方債權人點頭塗銷,是非常重要關鍵。但同時買方的權益如何不被侵害及衡平,更需仲介、地政士及賣方協同。但不幸的是,前來諮詢的買方所遭遇的情況,就是遇到仲介、地政士想掩蓋自己的失誤,在協議的過程中,完全未提及買方關於契約履行,可能因為賣方的故意及自身失誤所可能造成的延遲違約風險,單純僅要買方配合簽署相關協議書,更指責買方諮詢律師可能造成交易流程的阻礙。

三、而在瞭解這樣的狀況下,本人對於買方的協助,大致有:

第一、整理前開事實,點出不動產仲介、地政士之缺失以及賣方可能是故意不告知。(除契約主張權利外,更可用於服務費之談判)

第二、前開事實基礎下,依照買方簽署的買賣契約內容,買方可以主張的權利,並區分是想繼續交易或想解約來分別分析說明。

第三、因本件買方有想繼續購買之意思,故進一步協助修改仲介所提出的履保出款指示協議書,保障買方之權益。

第四、協助撰擬正確的存證信函內容,行使權利告知,以使買方不受違約延遲之風險。

第五、法律以外的手段建議。

基於以上,反而可使買方清楚自己於契約履行中之位置與選擇風險,而非受制於仲介及地政士之片面說明買方可能違約之不利談判局面。

參、事件後續

在協助買方後,約莫過了一個月,買方夫婦今日出現在事務所門口,並以一盒限量餅乾作為答謝。他們提及後續仲介及地政士對事情的處理都變得更積極及有誠意,除交易順利完成外,他們也成功以他們的低級失誤爭取到服務費的減免,結果非常令人滿意。而買方夫婦眼睛散發出的光芒,也讓我再次想到事務所以「晨林」為明之意義。

本事務所為「晨林法律地政士聯合事務所」,由兩位皆為地政系出身的律師及地政士為客戶服務。

晨林之意在於:晨,意為太陽初現,林,意為樹木及人事薈萃之地。初衷在於為當事人有關法律或地政相關問題,提供解決方向,如同夜晚現出之光芒,為旅人引路。而二人皆為地政背景出身,一位再精研法律,一位再精研都市計畫,同時皆受過學術及實務之歷練,對於日益複雜的不動產問題,皆能提供專業意見,如同解決問題之道的薈萃之地,為迷途指路。"

張捷誠 律師

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