怎麼樣才能把惡鄰居趕出去

陳偉倫 律師
發表時間:2019/05/26 08:33 1814 次瀏覽

                                  怎麼樣才能把惡鄰居趕出去


                                    陳偉倫律師
一、 案例事實
    阿澤為「美美社區」的住戶,每次一喝酒後就在社區內鬧事,其曾經毀損過社區內的電梯、消防設備、照明設備,也恐嚇跟打傷過許多社區住戶,是社區內令人頭痛的人物。而在阿澤的上述行為之後,管委會也曾向阿澤開過勸導單,告知他的行為已違反法令和社區的規約,希望他不要再犯,但沒想到過了半年後,阿澤仍無視警告,繼續再犯,有次甚至還放火燒社區的中庭。
    之後召開區分所有權人會議的時候,180戶的住戶中共有110戶出席,其中針對強制遷離阿澤和強制其出讓不動產之議案,出席的住戶共有100戶表示同意。而開庭時,阿澤向法官提出兩項抗辯,第一項抗辯是管委會不是用存證信函來通知他改善,所以該通知無效;第二項抗辯是規約中「區分所有權人會議之決議,應有區分所有權人二分之一以上及其區分所有權比例合計二分之一以上出席,以出席人數二分之一以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權二分之一以上之同意行之。」之計算規定,低於公寓大廈管理條例第31條太多,有違比例原則,所以該決議應屬無效,請問,阿澤的抗辯有理由嗎?

二、 法律分析
    常言道「遠親不如近鄰」,有時有困難時,鄰居間常可以互相幫忙,可是當碰到惡鄰居的時候,他可能就像揮之不去的夢魘,這時候該怎麼辦?對此,公寓大廈管理條例規定在符合一定的要件下,可以讓惡鄰居搬出去,甚至可以讓他把房子賣給別人,我們先來看看他的條文。
    公寓大廈管理條例第22條第1項規定:「住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於3個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:一、積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第49條第1項第1款至第4款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。」
    公寓大廈管理條例第22條第2項規定:「前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後3個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」
     公寓大廈管理條例第49條第1項規定:「有下列行為之一者,由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:一、區分所有權人對專有部分之利用違反第5條規定者。二、住戶違反第8條第1項或第9條第2項關於公寓大廈變更使用限制規定,經制止而不遵從者。三、住戶違反第15條第1項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。四、住戶違反第16條第2項或第3項規定者。……」

 (一)強制遷離
  1. 第22條第1項第1款
    依該款之規定,其必須所積欠之應分擔費用,「已經強制執行」且「經強制執行後又再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一」。所謂已經強制執行,並不一定要等到整個執行程序終結,只要管委會已向法院提出聲請即可。至於再度積欠金額之計算,應以前案強制執行終結後起算再度積欠管理費用總額,不得將執行前積欠費用併計其內(參臺灣板橋地方法院98年度重訴字第248號民事判決)。而所稱「區分所有權總價」,指的是管理負責人或管委會促請該區分所有權人或住戶改善時,建築物之評定標準價格及當期土地公告現值之和(參公寓大廈管理條例施行細則第6條)。
    實務上曾發生過此情形而遭法院判決積欠管理費之住戶應遷出房屋者,如臺灣臺北地方法院106年度訴字第1897號民事判決、臺灣桃園地方法院101年度訴字第2197號民事判決等等。

  2. 第22條第1項第2款
    該款規定須「違反本條例規定」且「經依第49條第1項第1款至第4款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者」。其違反之情形包括:
   (1) 區分所有權人對專有部分之利用,有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為(參公寓大廈管理條例第5條)。
   (2) 住戶違反「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制(公寓大廈管理條例第8條第1項)」之規定,經制止而不遵從者。
   (3) 住戶違反「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定(公寓大廈管理條例第9條第2項)」之規定,經制止而不遵從者。
   (4) 住戶違反「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更(公寓大廈管理條例第15條第1項)」之規定,擅自變更專有或約定專用之使用者。
   (5) 住戶違反「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地,在直轄市、縣 (市) 政府核准範圍內,得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用;防空避難設備,得為原核准範圍之使用;其兼作停車空間使用者,得依法供公共收費停車使用(公寓大廈管理條例第16條第2項)」之規定。
   (6) 住戶違反「住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時,未經申請主管建築機關核准,不得破壞或變更建築物之主要構造(公寓大廈管理條例第16條第3項)」之規定。

  2. 第22條第1項第3款
    本款的要件則是「住戶違反法令或規約」且「情節重大」。實務上曾發生過的案例包括有住戶經常不分晝夜,發出金屬敲擊聲響、以木棍敲擊牆壁及地板、大聲唱歌等,每日至少3、4次,每次至少持續15秒至1分鐘,法院最後就認為該住戶違反規約及法令,且情節重大,判該住戶遷離房屋(參臺灣高等法院臺南分院107年度上字第178號民事判決)。
    也有發生過住戶在其居住之空間內隨意棄置垃圾,且未定期清理寵物之排泄物,造成公共空間爬滿蟑螂及臭味叢生之情形,法院最後就認為該住戶違反規約及法令,且情節重大,判該住戶遷離房屋(參臺灣高等法院106年度上字第904號民事判決)。
    也有住戶因飼養之好幾條狗,常常亂吠,影響住戶睡眠,且由於其未定期清理排泄物的關係,造成環境髒亂不堪,另外,該住戶還把狗綁在巷內中庭,讓許多住戶畏懼不敢從中庭進出而影響公共安全,法院最後就認為該住戶違反規約及法令,且情節重大,判該住戶遷離房屋(參臺灣高等法院臺中分院105年度上字第290號民事判決)。
    另外,實務上還有案例是有住戶毀損其他住戶的大門和門鈴、在房屋內放火燒燬物品、毀損社區之電梯門、恐嚇總幹事和警衛、在社區大廳打傷其他住戶,且上開毀損、公共危險、恐嚇、傷害等行為,亦經刑事法院判刑確定,法院最後就認為該住戶違反規約及法令,且情節重大,判該住戶遷離房屋(參臺灣高等法院101年度上易字第835號民事判決)。

   4. 共通要件
    若想要強制遷離住戶,除了必須符合第22條第1項第1款至第3款之要件外,還必須「先由管理負責人或管委會促請其改善,於3個月內仍未改善者,管理負責人或管委會始得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離」。亦即其有三個前提要件,第一個是「該住戶曾經管理負責人或管委會促請其改善而於3個月內仍未改善者」,第二個則是「曾經區分所有權人會議決議訴請法院強制該住戶遷離」,第三個則是「被訴者於言詞辯論終結時仍為住戶」(參臺灣臺北地方法院101年度訴字第4347號民事判決、臺灣板橋地方法院99年度訴字第240號民事判決)。
    而就第一個要件,實務對促請住戶改善之方式並無嚴格一定要用存證信函,即便是用勸導單,亦屬合法(參臺灣高等法院106年度上字第904號民事判決)。
    而就第二個要件,實務見解認為,規約無特別規定者,則決議之方式應依該條例第31條規定之方式為之(2/3 + 3/4),若依該條規定未獲致決議或出席人數或區分所有權比例未達規約規定或該條規定之定額者,則就同一議案即得依該條例第32條第1項規定重新召集會議,並依同條項後段為假決議後(1/5 + 1/2),再依同條第2項規定辦理,使該決議成立(參臺灣新北地方法院107年度訴字第149號民事判決)。至於規約有特別規定者,則從規約之規定。

 (二)強制出讓
    而依公寓大廈管理條例第22條第2項規定,若該住戶為區分所有權人時,還可依依區分所有權人會議之決議,訴請法院命該住戶出讓其房屋及基地應有部分,且若該住戶於判決確定後3個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,還可聲請法院拍賣。不過應注意的是,此項規定之適用,其前提必須先符合同條第1項之規定。
    例如實務上就發生過有住戶飼養貓、狗而嚴重影響公共區域之環境及衛生,法院最後就認為該住戶違反規約及法令,且情節重大,判該住戶出讓房屋(參臺灣臺北地方法院103年度訴字第522號民事判決)。

三、 結語
    就開頭的案例事實來看,由於阿澤所為之毀損、恐嚇及傷害行為已屬公寓大廈管理條例第22條第1項第3款之違反法令或規約,且情節重大,故在管委會促請他改善後,其超過3個月還不改善,住戶自得決議強制驅離阿澤且強制其出讓不動產。
    至於阿澤的第一項抗辯,由於實務並無嚴格要求促請改善的通知一定要用存證信函,只要能夠證明有為此通知即可,所以該抗辯並無理由。而第二項抗辯,因公寓大廈管理條例第31條既然有規定「若社區住戶規約所訂之區分所有權人會議之出席及同意人數低於該條之規定時,應以規約之規定為準」,則縱使美美社區規約訂定之計算方式低於該條之規定,其亦無不合法之處。

 

陳偉倫 律師

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