你的房子不是你的房子?談夫妻間不動產登記與所有權認定

文章修改時間:2022-08-17
1022
分享至
文章發布時間:2022-02-07
你的房子不是你的房子?談夫妻間不動產登記與所有權認定

婚後買房子登記在配偶名下,離婚時為了規避夫妻財產分配,可以輕易的主張是借名登記在配偶名下嗎?法院在面臨夫妻離婚時,一方主張婚後買房為借名登記時,實務上會如何認定 ?

 

今天來跟讀者們分享大家在面臨離婚時都會動到的歪腦筋,真的有效嗎?法官吃這一套嗎?來聽聽律師說法。

案例 : 老王和小紅從學生時代開始交往,終於決定要步入婚姻。婚前老王向小紅承諾,讓小紅可以待在家安心做全職家庭主婦,家中的錢也交由小紅掌管,若有買房也會登記在小紅名下。婚後第三年,老王向銀行貸款,買了一間市區房,也遵守承諾登記為小紅所有。
好景不常,忙於工作的老王疏於經營家庭生活,夫妻關係開始疏遠,老王此時便動了離婚的念頭。不過,由於老王婚後這些年都把錢投入在買市區房了,也沒有什麼財產,而這棟房子因為地段好,可以預期房價會愈漲越高,問題是當初買房時,房子已經登記給太太小紅了。

精明的老王諮詢律師離婚相關事宜後,腦中便劃過一個念頭:「房子雖然是登記在太太名下,不過錢都是我出,小紅一個家庭主婦哪買得起房子,所以我只是借太太小紅的人頭作登記,實際上房子是屬於我的!我才是房子的所有人」得意的老王認為自己想到一個精妙的解套方法,認為自己可以主張借名登記,於是開始沾沾自喜,聰明的讀者,您認同老王的說法嗎?

這篇故事的開頭,或許會讓很多選擇持家、讓另一半安心外出工作的家庭主婦/主夫們感到緊張:當初說好我在家帶小孩,每天辛苦做家事讓你下班有熱飯吃,你承諾把房子登記給我讓我安心,結果離婚時,對方卻主張因為我沒有收入根本不可能買得起房子,所以房子是借名登記給我而已,我的房子不是我的房子,這麼多年的家事勞動付出全部都歸零,該怎麼辦才好!?

莫急莫慌,老王的想法說穿了,就是主張房子是「借名登記」在太太名下,老王才是真正的房屋所有人。

而法院在面臨夫妻離婚時,一方主張婚後買房為借名登記時,實務上會如何認定?

一、婚後買房一方出資、簽訂買賣契約不必然等同於借名登記  

最高法院108年度台上字第2371號民事判決:「參酌夫妻間財產各自所有,但共通使用,日常生活相互代為管理、使用、收益之情況甚為普遍,且不動產出租人並不以所有權人為必要,尚難僅憑上訴人出資、簽訂買賣契約或出租編號2不動產,逕認其與林王素遲間就編號2不動產有借名登記關係存在。林應專因另件與林應昇等4人間請求遷讓房屋等訴訟,關係不睦,其所陳內容復與上訴人於另件請求夫妻剩餘財產分配事件所述不符,又乏其他事證足以佐證其陳述之憑信性,自難僅憑林應專之陳述,遽認上訴人與林王素遲間就編號2不動產存在借名登記關係。」(最高法院108年度台上字第2371號民事判決參照)。

這一則法院實務判決認為,上訴人(如同本案例老王)主張登記在配偶名下的房子,實際上是由自己出錢購買、簽約,甚至之後房子出租、收租金等事宜,也是由自己一手包辦,可以見得這棟房子只是借配偶的人頭為所有權登記,實際所有人是上訴人本人。但是,法院認為夫妻間財產關係本來就緊密結合,生活中互相幫忙打理處分財產也是十分正常,不能只因為出資、租賃簽約等理由,就認為夫妻間就該棟房子具有借名登記的關係存在,因此,房子登記在誰的名下,就是誰所有。

 

二、婚後買房支付水電管理費或收取租金不必然等同於借名登記  

臺灣高等法院臺南分院105年度重上字第15號民事判決:「參以兩造係夫妻關係,張麗芬部分出資而以林建志名義登記,或係贈與,或係互易,或係夫妻理財稅務規劃,或係因有夫妻剩餘財產分配(民法第1030條),並不必然以自己擁有所有權為前題,張麗芬持有系爭房地之所有權狀,或在不讓林建志任意以系爭房地設定過多抵押權,影響其後法定財產制關係消滅時之剩餘財產分配請求權,是張麗芬雖持有林建志簽立之收據及借據,尚難僅憑之即認系爭房地為張麗芬所有。(四)況張麗芬主張兩造間就系爭房地成立借名登記契約,為林建志所否認。張麗芬雖出面簽立買賣契約、支付部分買賣價金、水電費及管理費、出租收取租金、持有系爭房地之所有權狀及林建志簽立之收據及借據,而認系爭房地為其所有,如前所述。張麗芬亦不得據此即謂與林建志成立借名登記契約。張麗芬復未能舉證以實其說,主張系爭房地係其所有,借名登記林建志名義,尚難憑採。」

在這則實務見解中,主張借名登記關係之人即本案中的太太,即使說明自己買房時有出資、手上也有不動產的權狀,更負擔該房子的水電費和管理費,法院依然認為登記在先生名下的房子,就是由先生所有。

看完上面兩則實務見解,敏感的讀者們有沒有抓到重點呢?那就是,在夫妻剩餘財產分配的訴訟中,要主張登記在另一半名下的不動產,只是借名登記,實際上自己才是所有人,這樣的主張要能夠在法庭上被法官採信並不容易。
 

三、民法規定婚後所購置的不動產歸登記名義人所有  

會有這樣的結果,是因為我國民法中對夫妻財產認定的演進。這邊就為各位讀者小小考古一下,根據民國74年6月4日以前舊民法規定及實務見解,登記在妻子名下的不動產,如果無從證明是妻子無償取得時,一律推定為夫所有。但是隨著男女平等的風潮盛行,民法親屬編施行法第6條之1已經規定, 74年6月4日以前結婚,財產關係適用舊制即聯合財產制之夫妻,於婚姻關係存續中以妻之名義取得的不動產,在85年9月6日修正生效一年後,全部適用74年民法親屬編修正後之規定。簡而言之,自86年9月6日後,房子登記在誰的名下,就應依照74年修正後的民法規定,認定該棟房子的所有權屬於登記名義人。這樣的規定也保障了當時的家庭主婦,讓身為家庭主婦的妻子不再只是先生買房的人頭,而是實際所有人。

 

四、夫妻剩餘財產差額分配請求權是債權請求權不是物權請求權  

因此,離婚時要主張借名登記已經不是那麼容易的事了,反觀現在的新時代夫妻,大部分家中經濟是互相分攤,幾乎是AA制,家務也以互相分攤為原則,所以,在添購婚後房產時,多半也登記為各自分別所有,單純登記為夫單獨所有或妻單獨所有的狀況,除了會面臨可能另一方主張借名登記外,甚至在夫妻財產分配時,遇到目前我國的夫妻財產制原則上在沒有特別約定為分別財產前,均為法定財產制,就是「剩餘財產差額分配請求權」,簡單來說就是「分錢不分產」,離婚時不能向法院請求對方就婚後買的房子分一半的所有權給自己,這些爭議不小,大家在結婚時很開心,買房時也很開心,但是不得不去思考未來的各種人生變數,考量看看自己的風險承受度,每個人都必須考量自己的「家事風險承受度」,過度期待或依賴對方,很可能最後不只是傷心,甚至是傷身又傷財。

 

 

《 原文出處 : 成鼎律師事務所-你的房子不是你的房子?談夫妻間不動產登記與所有權認定 》

梁維珊律師、黃偵聿律師

成鼎律師事務所律師

編輯精選

關閉

即時諮詢