惡鄰退散,善用連續處罰與區權會議

文章修改時間:2022-10-02
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文章發布時間:2022-01-04
惡鄰退散,善用連續處罰與區權會議

社區在眾多住戶緊密共同生活其中的情況下,珍貴的社區安全與安寧,往往因為少數惡鄰的特殊活動,難以維持甚或破壞殆盡,此時管委會應注意藉由連續處罰之發動及區權會之決議,將惡鄰逐出。

一、異味與噪音侵入難以舉證  

由於安寧及安寧之破壞,是一種抽象概念,所以當住戶是以噪音、氣味等方式妨害社區之安寧時,不僅性質上較難提出科學之數據證明侵害確實存在,甚至在大型社區當中,反而因為侵害範圍特定,導致多數住戶因未受影響進而忽視縱容,此時如單純以氣響侵入妨害安寧為由,向主管機關告發,將面臨侵害行為無法查證,致主管機關不願發動處罰之困境[1] ;而向區權會議提出,則又會面臨影響範圍太小,無法在區權會中喚起共識進而做成驅逐決議之危險[2]


二、異常的氣味聲響,可能來自於建築物的違規使用  

所以當社區住戶間發生氣響侵入情事時,管委會即應該注意住戶氣響的製造是否與屋內結構之變更相關,如是因為室內裝修增設管路或更改格局出租導致(如室內裝修增設浴廁從事隔間套房出租、變更格局破壞樑柱或承重牆壁),即有可能同時伴隨未依建築法規申請裝修許可[3] 或違反建築法規變更建築物主要結構、防火避難措施[4] 等問題存在且此種違反建築法之狀態往往亦伴隨建築物安全之隱憂。


三、以違規使用為基礎發動檢舉及區權會決議,有效逐出惡鄰  

如若社區住戶間的氣響侵入確實來自建築物的違規使用,由於結構更改之違規明確具體,管委會不僅較容易以該惡鄰住戶違反建築法規[5] 且危害社區住戶安全[6] 為由向主管機關告發,由主管機關以限期改善、連續處罰之方式對惡鄰持續施壓,更可以有害社區安全為由在區分所有權人大會上取得多數所有權人之支持順利做成驅逐惡鄰住戶之決議。


四、結論 

因此,在社區管理經營當中,建議可讓律師參與瞭解社區面臨的問題及危害,由律師依照不同狀況,擬定特殊的調查、蒐證及行動策略,進而達到維繫社區安全、安寧與衛生之目的,即有其必要。

 

[注]
1.《公寓大廈管理條例》第 5 條,區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。同法第 49 條第1款,有下列行為之一者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:一、區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。
2.《公寓大廈管理條例》第 22 條第2、3款,住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。
3.《建築法》第 77-2 條第1款,建築物室內裝修應遵守左列規定:一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可,非供公眾使用建築物,經內政部認有必要時,亦同。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。中華民國99年10月5日北市都建字第09964394300號函說明:二、茲為合理規範旨揭案件裝修行為,凡本市集合住宅之公寓大廈室內裝修涉及增設2間(含)以上廁所、浴室,造成分間牆變更者,除應依「建築物室內裝修管理辦法」之規定申請審查許可外,並應按下列規定辦理,不符規定者,不予核准。
4.《建築法》第 77-2 條第三款,建築物室內裝修應遵守左列規定:三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。
5.《建築法》第 95-1 條,違反第七十七條之二第一項或第二項規定者,處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦,逾期仍未改善或補辦者得連續處罰;必要時強制拆除其室內裝修違規部分。
6.《公寓大廈管理條例》第 5 條,區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。同法第 16 條第3項,住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時,未經申請主管建築機關核准,不得破壞或變更建築物之主要構造。同法第 49 條第1、4款,有下列行為之一者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:一、區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。

 

鄭崇孝律師

鄭心法律事務所  主持律師

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