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簽約後～屋況不同

不動產．土地 買賣 1211 次瀏覽 
購買有產權分割的二層透天～我買在一樓～簽約前：主建物旁有一小空地，有用木板隔間成一個小儲藏室（相連著主建物）！但簽約後（完稅過程）：昨日去觀看，木板隔間已被2樓屋主拆除，（2樓屋主自行拆除，沒告知任何人）
前1樓屋主詢問後，2樓屋主說：不知道已經賣出！
想請問：
1.這是否有違法之行為？
2.是否能提出違約金賠償？
感謝🙏
3fc90b83用戶 發表於 2021/03/29 12:32

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5 位律師回答

  • 謝政恩律師
    謝政恩律師
    一般級 發表於 2021/03/29 12:59
    回覆諮詢(2072)、最佳解答(75)、獲得感謝(742)

    感謝律師回答 最佳律師回答 
    您好，此應先釐清您與前屋主間買賣契約之標的範圍為何?(建物產權是否及於該儲藏室?土地產權是否及於該儲藏室基地?)又就該儲藏室過去係誰興建?誰使用?二樓屋主拆除真實用意為何?易言之，您應先確認儲藏室及坐落土地是否為買賣標的一部分，若是，二樓屋主任意拆除，自侵害您的權利而可考量為相關求償，然而，該儲藏室過去是如何興建使用，還須釐清，方能確認二樓屋主本次拆除是否不當而可否歸責於其，再得評估請求成功之可能性。
  • 3fc90b83用戶
    發表於 2021/03/29 13:09
    買賣契約有註明包含壹樓空地～ 此空地產權也在買賣標地裡～ 儲藏空間為共用空間～ 二樓屋主說想先自行拆除後～跟新屋主討論使用泛圍！ 想了解～ 1.這樣算不算重大暇疵？ 2.這樣賣方有民事或刑事責任嗎？
  • 梁家昊律師
    梁家昊律師
    一般級 發表於 2021/03/29 13:13
    回覆諮詢(872)、最佳解答(96)、獲得感謝(315)

    感謝律師回答 
    您好
1.木板隔間被二樓屋主拆除，要看產權歸屬於誰，以及是否已經移轉，才能知道他有沒有毀損建築物的成立可能，如果產權歸二樓屋主所有，那他就只是在處分自己的財產。另若二樓屋主真的是因為無心拆毀，頂多是過失，可能也不會有犯罪問題。
2.至於違約金問題，可能要看你們的契約如何訂定而判斷喔，損害賠償的問題，一樣會有前面產權歸屬及移轉的判斷問題。
3.以上回答供您參考。
  • 謝政恩律師
    謝政恩律師
    一般級 發表於 2021/03/29 13:23
    回覆諮詢(2072)、最佳解答(75)、獲得感謝(742)

    感謝律師回答 
    您好，刑事責任不易成立，民事部分當有爭執可能，畢竟買賣前即已存在該儲藏室，原則上應為交付標的之一(縱使契約未明載，仍能爭執)，惟，若該儲藏室已使用許久且僅係簡單搭建者，可能已無相當價值(況且現已拆除，也難委由他人進行鑑定)，實際上難向原屋主或二樓屋主請求到多少錢，進入司法程序可能也是徒勞，但建議得向其等協商，是否原屋主減少部分價金；或與二樓屋主協商未來用途，若為儲藏室，是否二樓屋主出主要部分費用等等。
  • 3fc90b83用戶
    發表於 2021/03/29 13:31
    此建物為2層透天～ 2樓有頂加物件～ 想問：我是不是也能跟2樓共用頂加物件呢？ 感謝🙏
  • 洪維廷律師
    洪維廷律師
    一般級 發表於 2021/03/29 14:32
    回覆諮詢(7250)、最佳解答(164)、獲得感謝(1737) 

    您好，就您所述，若當初契約並未約定二樓同為買賣標的，主張買賣瑕疵欲向賣方主張減少價金仍有一定難度，有無其他訴訟空間可持相關事證與本所進一步討論。
鴻達法律事務所敬上
tel:0907739330 line:justice0907739330 mail:onlyforjuri@yahoo.com
  • 謝政恩律師
    謝政恩律師
    一般級 發表於 2021/03/29 16:26
    回覆諮詢(2072)、最佳解答(75)、獲得感謝(742) 

    您好，頂加的物件本身要共用可能有點困難(因可能是二樓屋主設的或蓋的)，但頂樓應屬公共空間可共同使用，亦應可協商如何使用(否則都不能上去曬衣服甚麼的)

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