本案為三層樓公寓，早期建築法規規範建蔽率最高為60%，致本案一樓旁有一塊空地，原本這塊空地上種了一些農作物及樹，沒有經濟效益，我們在民國75年購入取得一樓後重新整地並在空地上搭建棚架可供商業使用(規劃及費用全部由一樓所有權人出資)，另於民國85年出租空地收取租金，近期因換承租客，樓上住戶這時主張他們持有2/3土地所有權，擬向我們追討23年來的租金收入，這麼多年來他們都沒有主張過要分潤空地的租金收入，這時突然告訴我們他們要分，實在不合理！ 且早期他們也自行增建，將頂樓蓋滿，我們也從來沒有主張過頂樓的權利，這樣代表長年以來雙方都默許同意嗎？ 我們符合「最高法院99台上字第790號判決」之默示分管嗎？如果符合，我們可以繼續擁有空地使用權嗎？ 煩請釋疑，謝謝！
你好：
首先要區分是否成立默示分管契約或僅係單純之沉默，在未訂定分管契約之情況下，未經同意擅自占有共有物之全部，自行使用，若無明確之證據證明有默示分管契約存在，可能會被解釋為單純之沉默，此時區權人可按共用部分之應有部分主張權利。
若能夠證明有默示分管契約存在，法定空地需要受到規約、使用執照所載用途、建管相關法令拘束，違反時可以請求除去，此時雖然默示分管契約存在可以使用法定空地，但區權人仍然可以請求除去違反規定、約定之狀態。
建議先釐清目前之使用狀態是否有違規之情形。
看似單純的社會事實,其實會牽涉很多法律問題,一點點細節不同,適用的法律關係就不相同, 建議您提供相關登記文件及使用情形現況供律師檢視,以協助您爭取權益, 相關案例 可參考本所網頁 "成功案例" 例如 繼承的房屋遭訴拆屋還地，律師協助獲賠 因繼承土地被訴，律師協助獲勝訴判決 遭訴交付房屋，律師協助免予交付 遭訴遷讓房屋，律師協助獲勝訴 歡迎電洽02-2705-7238或0979-529-828 或加入lineID hyl828(前三碼為英文小寫) 洽專員預約諮詢 昍(ㄒㄩㄢ)業國際聯合法律事務所(除花東外 全國皆設有分所) 主持律師葉鞠萱律師經歷 • 90年律師高考及格 • 台北市危老重建推動師 • 台北律師公會消費者債務清理委員會委員 • 行政院經濟部中小企業處法律諮詢律師 • 台北市大安區、內湖區及文山區市民法律諮詢律師 • 行政院青年輔導委員會飛雁專案女性創業育成班講師 • 國立台中技術學院附設進修學院暨進專面授講師 • 私立玄奘大學法律系兼任講師 • 法律扶助基金會審查委員及扶助律師（台北、新北及基隆分會） • 台灣高等法院義務辯護律師 • 台灣新北地方法院義務辯護律師 • 台灣士林地方法院義務辯護律師 • 台灣基隆地方法院義務辯護律師 • 智慧財產法院義務辯護律師 • 台灣防暴聯盟義務律師 • 大通商務法律事務所律師 • 信賴法律事務所律師 • 聯晟法律事務所律師 • 律宇國際商務法律事務所律師 • 最高法院法官助理 • 台灣高等法院台南分院法官助理
1.首先，你們若不同意對方收取租金請求，對方應會至建管處舉發你們違建事實。
2.其二，就你所述你們之前應無分管契約事實存在，倘若你執意如此主張，也必須由你負擔舉證責任，與判例所指摘內容尚有一段差距。
3.若對方向你們請求租金返還，你們也可就對方頂樓占有事實請求相當於租金之不當得利返還。
鴻達法律事務所 敬上
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您好：
以臺灣早期公寓大廈使用習慣，區分所有權人多同意頂樓平台由最高樓層住戶單獨使用及1樓法定空地由1樓住戶單獨占有使用。如果本件是公寓大廈管理條例施行前就完工的公寓，您是可以試著主張本公寓全體住戶成立默示分管契約。但就算先前成立默示分管契約，樓上住戶目前顯然不同意此默示分管契約效力繼續，所以可能會面臨棚架被舉發拆除的風險。
至於對方屆時主張您要給付23年份租金給他，您可以主張時效抗辯。
