事實經過：
爸爸在18年前左右，以爸爸帳戶1200萬元左右買地，當時登記哥哥名下，
設立媽媽名字500萬他項權利，目前一直經營工廠。
媽媽和爸爸在8年前離婚，目前無往來。
哥哥這幾年變化滿多的，哥哥常與爸爭執，爸覺得他不孝，想拿回土地。
爸爸最近也生病，不想讓哥哥一個人擁有土地，覺得不公平。
問題：
一、想問土地是不是可以不需經哥哥同意直接賣掉（土地是農用，有蓋廠房），
或不需經哥哥同意，登記回爸爸爸名下？
二、請問有其他更好方法嗎？
三、不管用什麼方法，是不是都要付一大筆錢呢（指的是土增稅、贈與稅）？
四、500萬他項權利，已超過15年，是不是期效已過？
以上，謝謝！
依所述，若哥哥不同意處分情形，可能須從終止借名登記關係回復登記父親名下，再做後續處分。稅的部分，需依實際情形規劃。抵押權部分，依法律規定，抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，抵押權人於消滅時效完成後，尚可在五年內實行其抵押權部分。
建議詢問專業律師意見，以維自身權益。
1.你們應立即蒐集借名登記事實相關證據，匯款資料以及相關稅捐紀錄，以爭取優勢，在與你哥哥協商。 2.在判決確定前，不動產登記人是你哥哥你們無法任意處分(買賣或是設定)。 3.母親設定抵押權部分可能有時效問題，哥哥可能會提出塗銷抵押權民事訴訟。 4.若協商不成你們可再就借名登記事實，提出民事終止借名登記關係訴訟，確定父親為土地所有人。 鴻達法律事務所 敬上 (tel:0907739330 line:justice0907739330)
你好：
1.哥哥目前登記為所有權人，除非哥哥同意，否則無法辦理所有權移轉登記。
2.要先釐清當初之法律關係是贈與契約或借名登記契約，法律關係不同處理之方式也會不同。
3.辦理所有權移轉登記相關之稅捐避免不了，只能採取節稅之方式。
4.要看抵押權擔保之債權是否消滅時效是否完成，以及完成後是否經過5年未行使才有辦法判斷。
