事實經過： 我們是做餐飲的店家，2020年與複合式商場簽訂合約承租商場內部某一塊區域作為餐廳，合約中附有承租區域的平面圖，同時合約中載有最初簽訂合約時預計銷售的餐點項目品項清單，未料在經營約兩年時間後，商場表示需增設防火區劃及消防門等作業以符合政府法規。為了規劃防火區劃空間，建築師帶著竣工圖來餐廳探勘繪圖，此時竟發現竣工圖上登記的使用用途並非餐廳而是辦公室與休息室，另窗邊室內座位區原為室外陽台，也就是商場租給我們的餐廳場地有用途不符及違建兩大問題，但是從承租時簽訂的合約來看，很清楚我們承租場地作為餐廳櫃位使用，且合約中提供的平面圖也並未標記窗邊座位區為陽台空間。 問題： 2020年簽訂合約時，合約效期到2028年止，提早解約另訂有懲罰性違約金，但是我們幾經評估認為最初承租時並不知道有地目與違建的問題，而目前場地狀態不明，我們不願意繼續使用這個場地做生意，是否可主張合約無效提前退場不用支付違約金呢？
您好
1、沒辦法，合約有瑕疵合約仍然有效，頂多該部分條款無效但不會導致整份合約無效。
2、因此原則上您提前解約仍可能要支付違約金。
3、但目前看起來您可以主張房東應負擔瑕疵擔保責任，或者主張債務不履行，要求終止契約。此情況應該屬於不可歸責於您
4、建議提供完整合約，加LINE ID：lightkkao諮詢該怎麼處理
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您好：難以主張無效或解約，但可依據法令或契約中現有的終止條款發律師函合法終止契約，拒付違約金。如有其他疑問可加LINE: 0966465007諮詢
您好，
合約有瑕疵不會使整個和約無效，僅有可能會使該具備瑕疵之條款失效。
惟解除契約可能會有違約金相關賠償問題，本件有無訴訟空間及其他細節可持相關事證與本所討論，本所過去即有處理類似案件可供台端參考。
鴻達法律事務所敬上
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