請問兩兄弟分得沒有土地的房屋各半遺產,弟弟已往生改登記弟媳名下,大哥透過祭祀公會買得一半土地,也經法拍取得弟媳房子產權,在房屋過戶完成後,弟媳也即刻透過祭祀公會買下土地,變成一棟房屋二分之一土地不同擁有人,以致弟媳的兒子欺負大伯夫妻年長老實,屢次以開高價要租金或賣價為由,糾眾喧嘩圍堵和做鐵架圍堵大門進出, 妨害自由,不勝其橈![有相片錄影為證] 想請教律師: [1]哥哥已取得房屋所有權完成後,2/1土地祭祀公會可以同意再售予他人? 房屋所有人是否應有優先購買權才對? [2]可以經由法院取消非房屋所有人購買嗎? [3]房屋座落於高雄美濃鄉下透天厝,弟弟土地持有近30坪,卻要土地租金每月6000元,請問合理嗎?否則便天天來鬧事? [4]哥哥房子可以獨立買賣嗎? 感謝律師指導!
你好
1.這部分必須釐清祭祀公會表決是否有通過。
2.進行拍賣若外人買受持份，共有人可就同一條件行使優先承買權。
3.租金是否有過高問題，你們可持土地謄本以及附近實價登錄系統等等資料一併與我們討論。
4.可以但是可能出售行情，另外其拍賣價金是否大哥可以接受，必須盡早確認。
鴻達法律事務所 敬上
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您好，房屋、土地是不同的物權，可獨立買賣，本件祭祀公業出售共有土地，共有人有優先購買權，但此種優先購買權不具物權效力，即使違反僅能請求損害賠償，不會影響已發生買賣過戶的效力。所述情形房屋所有人可出售現有房屋及二分之一土地所有權，但產權不完整，可能賣相不佳。應設法安排使房地所有權合一，才能徹底解決問題。
