房屋買賣因物之瑕疵減少價金的除斥期從什麼時候起算

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事實經過：去年8月買了一間透天厝，去年11月才發現沒有使用執照，通知賣方請求補申請使用執照，如果補不出來就要買回去並且連同整修費一起歸還，從去年12月賣方出錢找建築師申辦補發使用執照，建築師與工務局討論後，原本一直說是可以申辦下來，直到今年5月間建築師才告訴我，工務局說因不合法令申辦不出來了，此時再次通知賣方已確定申辦不出使用執照，我要求他面談看要如何處理，但他說他又沒有保證有使用執照，到今年6月我到區公所提出調解，想請求賣方減少價金，可是對方說他問過律師，說我從去年11月通知有瑕疵到現在，已快7個月，已經超過減少價金形成權的除斥期了，已不能行使了。        問題：除斥期的6個月，是從我去年11月通知瑕疵時起算，還是從今年5月確定沒辦法申辦出使用執照起算，真的已經過了可提訴訟的時間了嗎。