頂樓使用權問題

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背景敘述：我們是五樓住戶，是一棟老公寓，是大約於1978年購買，五層樓，一樓兩戶的老公寓，當時是地主自建然後分給家族做居住，是一樓到四樓，而五樓賣給我方及我方的親戚，當時地主合約上是註明使用權歸分別樓下的兩戶五樓做使用，後來他們家族依序搬出出租出售，也把一樓的小塊空地使用權簽約給了一樓，他們也圍起來個人使用，而在法律施行之前，隔壁有在頂樓做增建擴建，變五六樓連通，我方則無，是將頂樓做花園使用，長期老舊漏水之問題都是我方維持修繕，現今卻四樓以購買約二十年的住戶擅自登樓使用我方個人之資產之工具進行居家曬衣曬被，還要求老人家(屋主)不懂的話請晚輩上網查詢，並遞上一封爭取使用權，要求樓下住戶都能公平使用的說明文件。
事實經過：當時自建的地主是將一樓空地使用權簽約給兩個一樓 頂樓使用權簽約給兩個五樓，無法得知他們當時四樓使用權是否有備註，但也轉第二手了，也無法從自建主確認他們轉賣的契約如何說明，目前是他買後住了二十年，目前對屋頂使用權有異議，被驅趕後開始想要力爭，而想詢問有關法律上問題。
問題： 1.由於是早期購買，購買上合約是使用權歸我方住戶，這是否會因現今法律約束呢？
2.若四樓住戶合約無特別備註，是否是需由四樓前屋主負責這合約上的部分？
3.是否能裝設監視器保障我方使用權不會在不知情的情況下擅自使用？
4.若其當本戶住戶不知情不在場的情況下，又擅自登樓使用甚至使用我方個人物品，是否造成侵占、私闖等法律問題？
5.那是否能選擇裝鎖自己使用，因為隔壁住戶是在法律前已頂樓增建，就變成住戶只會找我們這戶使用，隔壁就無此紛爭，不然會變成到隔壁住宅內。

3910d2e3用戶發表於 2020/02/24 21:53

你好 1.你可考慮提出確認頂樓所有權之訴，或是主張當初有分管契約約定頂樓由你們使用，對於頂樓應有其完整使用權。 2.倘若在無明確權限前，任意上鎖或是加裝監視器，應有涉嫌妨害自由以及妨害秘密等等刑事問題。 3.任何能證明你們有權使用頂樓之人，你們皆可透過訴訟傳喚為證人，包括前4樓屋主，惟就其證詞是否即能證明你們有頂樓所有權可能尚有疑問。鴻達法律事務所敬上 (Tel:0907739330 Line:justice0907739330)

無法知道其他住戶契約是否也有約定「頂樓使用權歸屬條款」的話，民事訴訟上一個可能的方向是主張整棟住戶就頂樓如何使用乙事，1978年到2020年已40餘年均無人異議，早已成立「默示分管契約」，後手搬入的住戶須受既有的秩序約束，關於民事上如何主張如果有疑惑，歡迎來所進一步詢問。最高法院有認為「共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。再所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。」應可參考。但在爭議透過法院（或和解等方式）完全解決前，並不建議將頂樓給鎖起來，以免對方對您提起竊占等刑事告訴。