賣方可能違約,買方我想要藉此解約跟拿回錢,不想買這房子

不動產.土地 買賣 2434 次瀏覽
事實經過:
我是買方,目前我不想要買這房子,買賣雙方於109/3/21簽下房屋買賣契約書,5/12過戶過程中因賣方卡債導致房屋被中國信託查封,過不了戶,這是我5/18自己發現到的,早在5/14號之前房子就被查封了,房仲跟代書並未告知我此事,我以此於5/19發出存證信函,告知賣方已違反買賣契約書第九條擔保責任,要求賣方限7日內將買賣標的物標的為可以交屋,逾期將解除契約,我想要藉此解除契約,想要拿回所有付的錢以及應有的賠償金
但房仲已經將我匯入履保帳戶的錢,挪出45.8萬,聲稱是合法拿走賣方服務費,

房仲表示沒有經過他同意,是解不了約的,
再說就算解約,我也拿不回所有之前付的錢,因為賣方完完全全沒有錢,只能打官司,而且預估一年

問題:
1. 我是否真的無法因賣房違約解除契約?
2. 我是否真的無法拿回所有我之前付的錢?

謝謝
889091ff用戶 發表於 2020/05/20 20:44

2 位律師回答

  • 徐維宏律師
    徐維宏律師
    一般級 修改於 2020/05/20 20:58
    回覆諮詢(539)、最佳解答(60)、獲得感謝(230)

    感謝律師回答
    你好:
    1.若買賣契約有約定解除權存在,只要符合約定就可以解除權。若沒有約定解除權或無法行使約定解除權,賣方若給付遲延,可以定相當期限催告其履行,如於期限內不履行就可以解除契約。
    2.解除契約後可以要求返還買賣價金,依所述,另有訂定履約保證契約,可依履約保證契約約定,請求返還買賣價金。
    
    
                         
  • 陳俊男律師
    陳俊男律師
    活躍級 修改於 2020/05/21 00:25
    回覆諮詢(842)、最佳解答(53)、獲得感謝(249)

    最佳律師回答
    您好:
    1、若因房屋遭查封而到至無法履約交屋,確實可主張依民法規定解除買賣契約並請求損害賠償,甚至如果賣方刻意隱瞞該房屋將遭查封之事,還有可能構成刑法詐欺犯罪。
    2、至於房仲提領履約專戶中金額,通常是履約保證契約中會有關於「專戶支出」的條款,約定同意由專戶支付仲介服務費。您可審視一下您的履約保證契約,是否有此約定,如果有,則確實無法主張仲介不得領取(除非有證據能證明該仲介於簽約時即已知悉該房屋將受查封,而刻意隱匿)。
    3、因此,最後都還是會回到向賣方主張解約,並且請求賠償,不過雖然法律上有這樣的救濟途徑,但訴訟本身就相當耗時,而且更重要的事,賣方可能根本就沒錢支付,則就算勝訴,對您也無實益。
    
    4、個人經驗上,若該屋尚未拍賣,而您的買價契約合於市價,或許可以委由律師和賣方、房仲及中國信託債清部門商談條件,請中國信託聲請撤封,一來中國信託可獲取較高的清償,您也可完整的取得房子,雖然交易過程中確有不愉快,但能完整取得房子,至少可減少損失。
    
    以上供參考。
    
    
                         


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