徐維宏 律師

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  賣方請求違約金

  
  你好： 契約之要約人，因要約而受拘束。但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限。民法第154條第1項定有明文。 若要約書上有預先聲明不受拘束，或需要繼續磋商，可嘗試主張是要約之引誘，對方在要約書上簽名寄回才屬於要約，若你並未承諾，意思表示尚未合致，買賣契約尚未成立，並無違約金之問題。 若要約書上沒有記載，則屬於如何證明的問題，沒有證據證明要約有預先聲明不受拘束或還需要進行磋商，則賣方簽署要約書屬於承諾，若已送達於你，意思表示合致，買賣契約成立，違約不買就會產生違約金的問題。 詳細情形要看簽署之文件才有辦法判斷。

  2020/06/21 01:10
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  租地建屋，地主是否有權對看板另外要求租金

  
  你好： 稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。 租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。 首先要看當初之契約如何約定，若無特別約定，原則上出租人必須提供土地給承租人使用收益，至於承租人如何使用收益土地，只要不違反法令及契約，出租人無權過問。 出租人若要調整租金，首先要看契約是否有特別約定，若無特別約定，要符合民法第442條規定之情形，並聲請法院調整。若是定期租賃契約，則不能調整。

  2020/06/19 23:05
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  債權人有權拒絕債務人的還款嗎？

  
  你好： 定有清償期者，債權人不得於期前請求清償，如無反對之意思表示時，債務人得於期前為清償。民法第316條定有明文。 1.若未特別約定，債務人得於期前為清償。 2.若依債務本旨清償，債之關係消滅，可以請求返還本票。通常匯款到約定之帳戶內就會發生清償之效力。若產生爭執，可以請求返還本票及確認債權不存在。

  2020/06/19 00:27
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  房屋漏水糾紛

  感謝律師回答

  
  你好： 1.目前沒有漏水，無法確認將來是否不會漏水，且可能涉及損害賠償問題，還是需要鑑定釐清漏水或損害之原因。 2.通常是鑑定後再修繕，因為修繕可能會破壞現狀，導致無法鑑定或鑑定結果失真。 3.可以具狀向法院表示意見，原告聲請鑑定通常都會配合，以免浪費鑑定費。 4.可以主張原告與有過失，減免賠償責任。

  2020/06/19 00:20
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  父親中風，不知道提款卡密碼，如何領取帳戶的錢做醫療費用

  感謝律師回答 最佳律師回答

  
  你好： 若無法墊付，可以先向醫院聲請診斷證明書，並向受監護宣告之人住所地或居所地法院管聲請監護宣告，待法院分案後，可以聲請暫時處分，請求法院在適當之範圍內提領父親帳戶內之款項支付醫療費用。

  2020/06/19 00:15
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  借款

  
  你好： 可以偕同至所在地公所調解委員會聲請調解，由調解委員協助訂定還款方案，調解成立並經法院核定，會與確定判決有同一之效力，將來不履行時，可以聲請強制執行。

  2020/06/18 15:20
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  經濟約解約一定需支付解約金嗎？

  
  你好： 關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。民法第529條定有明文。 當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限。民法第549條定有明文。 若未特別約定，經濟約通常會被認定為，勞務給付契約，且不屬於法律所定其他契約之種類，適用委任之規定。 若信賴基礎動搖或有特殊情形，就算約定不能終止契約，契約還是可以終止，惟可能會有違約金之約定，可以嘗試主張不可歸責，或酌減違約金。 詳細情形需要審閱契約才有辦法判斷。

  2020/06/15 17:30
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  朋友在社群網站利用我的名義到處詐騙

  
  你好： 可能會被認定為詐欺罪之共同正犯或幫助犯，要趕快蒐集證據報警處理，並請警察通知朋友及被害人到場說明狀況，還原事實。

  2020/06/15 13:04
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  隔壁施工增建

  
  你好： 若有損鄰情形可以先向所在地縣市建築主管機關請求協調，主管機關會命建築執照相關人員會同勘查，並依損鄰程序處理。 若不滿意損鄰程序處理之結果，可以提起民事侵權行為損害賠償訴訟，請求土地所有權人及承造人連帶賠償。

  2020/06/13 00:08
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  買賣未過戶

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  你好： 1.可以在完稅後辦理繼承登記，登記為繼承人公同共有或分別共有。 2.沒有，就算罹於消滅時效，當初的買受人還是要請求祖父之繼承人履行買賣契約並移轉所有權，所以還是要先辦理繼承登記才有辦法處分不動產，至於是否主張時效抗辯是另外的問題，繼承人辦理繼承登記不會有任何犯法之問題。

  2020/06/11 10:41
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  土地繼承

  感謝律師回答 最佳律師回答

  
  你好： 1.可以。依土地登記規則第120條規定，任何一位繼承人都可自行辦理公同共有之繼承登記。 2.可依不當得利請求返還超過潛在應有部分之地價稅。 3.可訂定買賣契約，但若不先分割為分別共有，要全體繼承人同意才有辦法處分。 4.若依土地法第34條之1規定處分公同共有土地，其他人有優先購買權。

  2020/06/08 16:38
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  已支付訂金 但房東現在拒絕出租 可索取賠償金

  
  你好： 定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。民法第249條定有明文。 依所述情形，若尚未簽立租賃契約，所交付之定金應該是立約定金，若雙方就租賃契約之內容無法達成共識，意思表示尚未相互合致，租賃契約尚未成立，此時要釐清是否可歸責於受定金當事人，或不可歸責於雙方當事人，若可歸責，則適用民法第249條第3款規定，請求加倍返還其所受之定金。反之，若不可歸責於雙方，則適用同條第4款規定，返還定金即可。

  2020/06/06 22:11
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  借車給友人

  感謝律師回答

  
  你好： 車輛是動產，車籍登記是行政管制措施，所有權屬於何人要依據客觀情形認定。若當初只是借用你名義買車，車輛由前女友支配管理使用，可能所有權人屬於前女友；反之，若只是單純把車借給前女友，則你仍屬於車輛所有權人。 侵占要基於為自有不法所有之意圖，侵占之犯意，持有他人之物，易持有為所有之意思表示於外，將車輛侵吞入己才會構成。若不符合，檢察官會認定是民事糾紛而不起訴。

  2020/06/06 08:55
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  鄰居空屋積水，造成家中嚴重壁癌。

  感謝律師回答

  
  你好： 若能初步認定漏水原因，可以向法院提起修復漏水訴訟，同時請求損害賠償。法院審理時聲請專業單位鑑定，釐清漏水原因。 由於漏水情形從7年前持續到現在，排除侵害之物上請求權部分，不會遭遇消滅時效之問題。歷年的維修、粉刷費用則要視情況而定。

  2020/06/06 08:50
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  被告加重詐欺罪的第三點

  
  你好： 「刑法第339條之4第1項第3款規定：「犯第339條詐欺罪而有下列情形之一者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科一百萬元以下罰金：……三、以廣播電視、電子通訊、網際網路或其他媒體等傳播工具，對公眾散布而犯之。」其立法理由略以：「近年來詐欺案件頻傳，且趨於集團化、組織化，甚至結合網路、電信、通訊科技，每每造成廣大民眾受騙，此與傳統犯罪型態有別，若僅論以第339條詐欺罪責，實無法充分評價行為人之惡性。參酌德國、義大利、奧地利、挪威、荷蘭、瑞典、丹麥等外國立法例，均對於特殊型態之詐欺犯罪定有獨立處罰規定，爰增訂本條加重詐欺罪，……第一項各款加重事由……(三)考量現今以電信、網路等傳播方式，同時或長期對社會不特定多數之公眾發送訊息施以詐術，往往造成廣大民眾受騙，此一不特定、多數性詐欺行為類型，其侵害社會程度及影響層面均較普通詐欺行為嚴重，有加重處罰之必要，爰定為第3款之加重處罰事由。」申言之，係因以廣播電視、電子通訊、網際網路或其他媒體等傳播工具，對公眾散布而犯之，將導致不特定人或多數人於閱聽見聞後，有受詐騙之虞，可能造成之侵害社會程度及影響層面均較鉅，爰增訂上開加重處罰之詐欺類型犯罪。故倘行為人有以上開傳播工具，對於不特定人或多數人散布不實訊息，以招徠民眾，進而遂行詐欺行為，即已具備該款加重詐欺罪之構成要件。」最高法院107年度台上字第846號刑事判決參照。 依照上開最高法院見解，若足以使不特定或多數社團成員均得以共見同聞，致於閱聽後有陷於錯誤之虞，就會該當於「以網際網路之傳播工具，對公眾散布」之要件；反之，雖然利用網路，但係針對特定個人發送詐欺訊息，依最高法院107年度台上字第907號刑事判決意旨，僅屬普通詐欺罪範疇。 法院宣判時只會念主文，而判決會在製作完成後才會寄送給被告，才有辦法知道判決理由為何。

  2020/06/05 23:49
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  酒駕判決書內容

  
  你好： 按犯最重本刑為5年以下有期徒刑以下之刑之罪，而受6月以下有期徒刑或拘役之宣告，得以新臺幣1 千元、2千元或3千元折算1 日，易科罰金。但易科罰金，難收矯正之效或難以維持法秩序者，不在此限，刑法第41條第1 項定有明文；且按刑法第41條之易科罰金，如判決主文內漏未記載，而因被告身體、教育、職業或家庭等關係，執行顯有困難時，被告及檢察官均有聲請權（司法院院字第1356號解釋意旨參照）。 若判決主文未諭知易科罰金之標準，可以聲請法院補充。 執行由檢察官負責，故檢察官有權決定是否易科罰金，若經濟狀況不佳可以聲請分期繳納，或易服社會勞動。 　　

  2020/06/05 13:17
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  社區管理規約

  感謝律師回答

  
  你好： 規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。公寓大廈管理條例第3條第12款定有明文。 規約必須經過區權會決議通過，管委會無法擅自增訂規約之條文，但區權會決議通過之規約可以授權管理委員會制定細節性之管理辦法。

  2020/06/05 12:57
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  管委會限制機車不能使用鐵捲門並要求維修費

  
  你好： 限制住戶使用共用部分必須要有規約或區權會決議作為依據，管委會僅能管理，不能逕行禁止住戶使用共用部分。 若有規約或區權會決議作為依據，則只能研究決議內容是否違反比例原則無效之情形。 建議可以在區權會開會時提出討論，由全體區權人充分討論後，再作成決議為妥。

  2020/06/03 16:54
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  住戶規約被管委會強行制定

  
  你好： 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備(第1項)。前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次(第2項)。起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人(第3項)。公寓大廈管理條例第28條定有明文。 區分所有權人會議召集人、召集程序、決議方法、決議內容、成立要件都需要符合公寓大廈管理條例之規定，否則會有區分所有權人會議決議不成立、得撤銷、無效之情形，進而影響規約、管委會之效力。 可依公寓大廈管理條例第35條規定向管委會調閱相關會議紀錄及文件；或向所在地縣市政府、公所調閱報備之資料，釐清是否有確有瑕疵。 若屬於召集程序、決議方法之瑕疵，要注意民法第56條規定之限制，並在3個月內提起撤銷區分所有權人會議決議之訴。

  2020/06/03 16:39
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  請問當初簽訂合約沒有明文規定違約 之後有辦法收取違約金嗎？

  
  你好： 承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力(第1項)。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限(第2項)。民法第432條定有明文。 承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之(第1項)。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約(第2項)。民法第438條定有明文。 若承租人以土地供違反法令之使用，可能會違反土地之性質而定之方法，可以嘗試依民法第438條第2項規定阻止，若承租人仍繼續違法使用，可以終止契約。若導致土ˋ地受有損害，可以請求回復原狀及損害賠償。 依所述，契約未約定違約金，故無法請求給付違約金。 所有權人出賣土地與租賃契約無關，原則上承租人無法依租賃契約請求報酬，惟若與承租人有其他約定，則要看該約定之內容而定。 若承租人不願意返還土地、回復原狀，可以起訴請求。

  2020/05/29 22:10